Incentivar el desarrollo equitativo de ADU para viviendas asequibles
Por: Prince Osemwengie
Inclusive Action fue contratado por el Distrito 3 del Supervisor del Condado de Los Ángeles, de junio de 2020 a abril de 2021, para investigar las unidades de vivienda accesorias (ADU) y desarrollar recomendaciones para incentivar a los propietarios a alquilar sus ADU a un precio asequible. Como parte del estudio, Inclusive Action analizó el proceso de desarrollo de ADU, encuestó a propietarios de ADU e inquilinos de ADU, entrevistó a expertos y analizó los permisos de la ciudad de LA y el condado no incorporado de LA. Este blog y el informe ADU vinculado eleva los resultados del estudio, esbozando formas en que los gobiernos locales pueden simplificar los procesos de desarrollo ADU y propone programas para garantizar ADUs tasas de retinal son asequibles.
Panorama del mercado de la vivienda en el condado de Los Ángeles
Los Ángeles se enfrenta a una crisis de vivienda y de personas sin hogar sin precedentes, fuertemente ligada a la falta de opciones de vivienda asequible. A escala nacional, el condado de Los Ángeles se encuentra entre los tres mercados inmobiliarios más caros del país, una tendencia que no muestra signos de desaceleración. En la última década, el precio medio de la vivienda en el condado de Los Ángeles se ha disparado un 96%. Condado de LA se disparó un 96%En la última década, el precio medio de una vivienda en el condado de Los Ángeles se disparó un 96%, situándose en 768.046 dólares en 2021; en contraste, el precio medio nacional es de 357.900 dólares. El mercado de alquiler residencial en el condado de LA no es diferente. De 2011 a 2020, los precios medios de alquiler han aumentado casi un 65%, situándose hoy en 2.471 dólares por un apartamento de 2 dormitorios. El alto alquiler medio es especialmente alarmante cuando se considera que el ingreso medio del hogar del inquilino es de $ 46,382, y el 54% de los residentes del Condado de LA son inquilinos (ACS 2018). Los asalariados con ingresos medios ahora pagan el 64% de sus ingresos familiares solo en alquiler, cuando cualquier cosa por encima del 30% se considera sobrecargada por el alquiler.
Las opciones de vivienda asequible en el condado de Los Ángeles no pueden llegar lo suficientemente rápido. El coste de la compra y el alquiler de una propiedad supera cada vez más los ingresos familiares de la mayoría de los residentes del condado de Los Ángeles. Por lo tanto, el aumento de la población sin vivienda no debería sorprendernos, dado que el condado de Los Ángeles es cada vez menos asequible. Según la Autoridad de Servicios para los Sin Techo de Los Ángeles (LAHSA), las principales causas de la falta de vivienda son un parque inadecuado de viviendas asequibles, la desigualdad de ingresos y el racismo sistemático. En la última década, el número de personas sin hogar en el condado de Los Ángeles ha aumentado significativamente, hasta alcanzar los 66.446 en 2020. 66.446 en 2020 y sigue creciendo. A pesar de la histórica aprobación de la Medida H y la Proposición HHH en 2016, que en conjunto asignan más de 1,5 mil millones en bonos y capital para financiar la construcción de viviendas asequibles y refugio para personas sin hogar, la demanda de viviendas asequibles supera significativamente la tasa de producción para construir viviendas tan necesarias; actualmente, el condado de LA tiene un déficit estimado de 500.000 unidades asequibles para satisfacer la demanda actual de vivienda.
Las ADU como opción de vivienda asequible
La elevada demanda de viviendas asequibles ha despertado el interés por enfoques poco convencionales para aumentar el parque de viviendas asequibles, como las unidades de vivienda accesorias. Las unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés), comúnmente denominadas pisos de abuelita, segundas unidades y casas de invitados, son pequeñas unidades residenciales de entre 500 - 1200 pies cuadrados. Las ADU pueden ser estructuras independientes o estar conectadas a una parte de una estructura residencial existente. Gracias a las recientes medidas estatales aprobadas entre 2016 y 2019, las normas y regulaciones de desarrollo de ADU se han suavizado significativamente. En el condado no incorporado de Los Ángeles, tras la flexibilización de las restricciones de desarrollo de ADU, las ADU permitidas aumentaron un 181% entre 2017 y 2019 (County of LA Permit Data 2020).
Una de las principales ventajas de las ADU es que su construcción es relativamente barata. Por ejemplo, el coste medio de convertir un garaje existente puede oscilar entre 30.000 y 75.000 dólares o entre 60 y 150 dólares por pie cuadrado (PSF), mientras que el coste medio de desarrollar una ADU independiente de nueva construcción puede oscilar entre 150.000 y 300.000 dólares o entre 125 y 600 dólares por pie cuadrado (PSF). En cambio, el coste estimado por unidad es de 480.000 $ o 700 PSF para un nuevo desarrollo asequible de unidades múltiples, y en promedio 370.000 dólares por unidad por unidad en California. Así pues, en última instancia, las ADU pueden resultar más baratas de construir por metro cuadrado que los nuevos complejos de varias unidades.
Debido al bajo coste de desarrollo y al aumento significativo de ADU permitidas en todo el condado, los gobiernos locales se han interesado cada vez más en incentivar a los propietarios de viviendas para que utilicen su ADU como un alquiler asequible a largo plazo. Por ejemplo, en la ciudad y el condado de Los Ángeles, los programas de ADU, como el Proyecto Backyard Home y los programas piloto de segunda unidad de vivienda, tratan de proporcionar a los inquilinos de bajos ingresos o a los antiguos inquilinos sin hogar una vivienda ADU. Fuera de Los Ángeles, localidades como el condado de Multnomah (Portland), OR -Programa "A Place for You" y Pasadena, CA - "Second Unit ADU Program", forman parte de una creciente lista de ciudades con programas de vivienda que utilizan las ADU como opción de vivienda asequible.
Retos en el desarrollo de ADU para propietarios de viviendas
A pesar de la reciente flexibilización de la normativa sobre ADU y el aumento de ADU permitidas, el proceso de desarrollo de una ADU no es sencillo para todo el mundo. Los propietarios no son promotores ni gestores de proyectos y a menudo carecen de la experiencia y los recursos necesarios para navegar por el complicado proceso de obtención de permisos.
En una encuesta realizada a 52 propietarios de ADU, surgieron tres temas clave relacionados con los retos de desarrollar una ADU:
Diseño, construcción y permisos
El reto más común citado por los propietarios encuestados fue el proceso de obtención de permisos. Según un propietario entrevistado con experiencia en gestión de proyectos y conexiones con contratistas generales experimentados, el proceso de obtención de permisos fue increíblemente difícil, principalmente debido a los retrasos en la comprobación de permisos y a la falta de comunicación de los departamentos municipales. El propietario recordó que se retrasó entre 4 y 5 meses el inicio del proceso de construcción de la ADU porque tuvo que esperar a la revisión de la servidumbre por parte del Departamento de Agua y Electricidad (DWP). Luego, después de completar la construcción de la ADU, se retrasaron un año más para poder utilizar la ADU porque tenían que obtener un certificado permanente de ocupación del Departamento de Construcción y Seguridad. En ambas circunstancias, hubo una gravosa falta de claridad y comunicación. Esto a menudo prolongar las fases de permisos y construccion. Los retrasos en los proyectos de ADU dejan a los propietarios susceptibles a la pérdida de oportunidades económicas porque los propietarios no pueden utilizar sus ADU para generar ingresos como una propiedad de alquiler o utilizar como espacio de oficina en casa para un negocio en casa y ahorrar el alquiler de espacio de oficina exterior.
Financiación
Además de las complicaciones con el proceso de obtención de permisos, los propietarios citaron la financiación de su ADU como el segundo mayor obstáculo soportado. Es importante señalar que ninguno de los 52 propietarios encuestados financió su ADU mediante préstamos convencionales, ya que los grandes bancos tienden a evitar la financiación de la construcción de ADU, especialmente en el caso de hogares con bajos ingresos. En su lugar, los propietarios recurrieron a la financiación de su ADU mediante una combinación de opciones de refinanciación y pago en efectivo basadas en el valor de su vivienda principal, ahorros en efectivo o préstamos de familiares y amigos. Dado que no hay productos financieros convencionales fácilmente viables para financiar ADU; la oportunidad de construir un ADU permitido tiende a ser reservado para los hogares con acceso al capital. No es sorprendente que el 57,7% de los 52 propietarios encuestados ganan $ 100.000 o más, o 14% por encima de la mediana de ingresos de los hogares propietarios del Condado de LA de $ 87.534. Mientras que menos del 23% de los propietarios encuestados ganan equivalente o por debajo de $ 75.000, lo que sugiere que los hogares de bajos ingresos son menos propensos a tener los medios para financiar una ADU.
Asistencia técnica y gestión de casos
Los propietarios citaron no tener acceso a la asistencia técnica de los organismos gubernamentales durante el proceso de obtención de permisos, lo que afectó a su capacidad para gestionar el desarrollo de su ADU. Además, los propietarios citaron la necesidad de un administrador de la propiedad para ayudarles a cumplir con sus deberes como propietario y mantener una relación sana con su inquilino ADU.
Incentivar el desarrollo de ADU
Aunque el atractivo de crear programas gubernamentales de vivienda que utilicen ADU como una opción de vivienda asequible es tentador, los gobiernos locales deben crear primero incentivos convincentes para animar a los propietarios a unirse a estos programas y mantener su ADU por debajo del precio de mercado. Un enfoque para lograr esto es desarrollar incentivos que eliminen los retos a los que se enfrentan los propietarios cuando desarrollan una ADU. Como mínimo, los incentivos deben agilizar el proceso de construcción/permiso de ADU y proporcionar productos financieros para financiar la construcción de la ADU. Todos los programas e incentivos también deben ser holísticos y realizarse con la orientación de la Iniciativa contra el Racismo, la Diversidad y la Inclusión del Condado.
Agilización del proceso de concesión de permisos
Agilizar el proceso de obtención de permisos puede ayudar a los propietarios a gestionar mejor la construcción de su ADU y, en última instancia, ahorrar tiempo, costes y estrés. Los gobiernos locales pueden agilizar el proceso de obtención de permisos proporcionando asistencia técnica, creando una guía clara paso a paso para construir una ADU y estableciendo una división entre los departamentos de construcción para atender todas las consultas relacionadas con las ADU. Por último, el gobierno local también puede formalizar un sistema que ponga en contacto a los titulares de vales de vivienda con los propietarios de ADU que deseen alojar a inquilinos con ingresos más bajos.
Creación de productos financieros
Los incentivos para los propietarios de viviendas deben evitar un enfoque único. En su lugar, los paquetes de incentivos específicos deben diferenciar entre la clase socioeconómica de los propietarios y su voluntad de contribuir a aumentar la oferta de viviendas asequibles. Por ejemplo, para los propietarios con ingresos bajos o moderados que no reúnan los requisitos para las opciones tradicionales de refinanciación o de línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), el Condado debería ofrecer un préstamo garantizado por el Condado. Mientras que para los propietarios de viviendas elegibles para las herramientas de refinanciación convencionales, el Condado debe asociarse con los prestamistas tradicionales para aprovechar los fondos para proporcionar préstamos a bajo interés adaptados al desarrollo de ADU y las necesidades específicas de alguien que construye una ADU. Siempre que el objetivo general sea aumentar el parque de viviendas asequibles, el acceso a estos productos financieros debe requerir que los propietarios de viviendas alojen a un titular de un vale cualificado o a un inquilino de bajos ingresos durante un período de tiempo determinado.
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Las unidades de vivienda accesorias ofrecen una oportunidad única para que los gobiernos locales aumenten el parque de viviendas asequibles sin tener que financiar la adquisición de terrenos caros para desarrollarlas. El Condado puede aprovechar el reciente aumento en el desarrollo permitido ADU e incentivar a los propietarios de viviendas para construir ADU para alquilar por debajo de la tasa de mercado. Mañana, la Junta de Supervisores del Condado votará sobre una moción para considerar la creación de programas financieros, incentivos y asistencia técnica para aumentar la producción de ADU. Incentivos en torno a la racionalización del proceso de desarrollo ADU y proporcionar productos financieros en última instancia, puede ayudar a aumentar el parque de viviendas asequibles y ayudar a construir la riqueza y la equidad para los propietarios de bajos a moderados ingresos. Por supuesto, las ADU por sí solas no resolverán la crisis de la vivienda. Sin embargo, la perspectiva de desarrollar miles de estas unidades asequibles en nuestra región puede sin duda tener un impacto positivo que no debemos ignorar.
Inclusive Action compartió nuestras ideas sobre cómo ser un buen propietario de ADU con Redfin, ¡consúltalo aquí !