Productos financieros inmobiliarios comerciales inclusivos: Lo que necesitan las pequeñas empresas para adquirir bienes inmuebles
Por: Prince Osemwengie
Introducción: Financiación de inmuebles comerciales ocupados por sus propietarios
Imagínese que es el propietario de un restaurante que lleva 18 años alquilando un local o el propietario de una nueva tienda local de ropa que quiere comprar su primera propiedad situada en barrios de rápido aburguesamiento como Echo Park, Boyle Heights y Crenshaw. Algunas preguntas que usted podría comenzar a preguntarse son, ¿dónde empezar a buscar para localizar la propiedad comercial disponible? ¿Cómo ponerse en contacto con un vendedor? ¿Dónde asegurar la financiación, o lo que es mi pago inicial previsto? Desgraciadamente, para los empresarios con poca o ninguna experiencia en el sector inmobiliario comercial, el proceso de adquisición de un local comercial no está nada claro. Para empeorar las cosas, en el condado de Los Ángeles, la competencia por conseguir locales comerciales de primera calidad y pequeños comercios es hipercompetitiva, cara y no muestra signos de desaceleración.
En conversación con Tom De Simone, Presidente y Consejero Delegado de Genesis LA, cuando se le preguntó por los retos a los que se enfrentan los propietarios de pequeñas empresas a la hora de adquirir un local comercial, De Simone señaló:
"Conseguir financiación siempre es un reto [para los propietarios de pequeñas empresas]. Aunque uno pueda negociar el precio de compra adecuado, los préstamos no lo cubren todo al 100%. Resolver la parte del capital es difícil, lo que se complica aún más por la brecha de riqueza racial [en las comunidades marginadas de color]. Muchas organizaciones locales sin ánimo de lucro no disponen de fondos propios suficientes para ayudar [ a los propietarios de pequeños negocios a adquirir propiedades]."
En la anterior entrada del blog de Acción Inclusiva - Combatir el desplazamiento de las pequeñas empresasexplicábamos que, antes de la pandemia de COVID-19, las pequeñas empresas disponían, por término medio, de una reserva de efectivo de 15 días para gastos. Para las pequeñas empresas que ya operan con un presupuesto ajustado y reservas de efectivo limitadas, los productos financieros inmobiliarios existentes no cubren adecuadamente sus necesidades en un mercado inmobiliario competitivo y caro. Tres barreras financieras que afectan al acceso de las pequeñas empresas a la propiedad inmobiliaria comercial son la provisión de fondos suficientes para cubrir el pago inicial y los costes de cierre, la aprobación de préstamos lo suficientemente grandes como para presentar una oferta competitiva y las restricciones de elegibilidad de los productos de préstamo.
Se necesitan nuevos productos financieros inclusivos que aborden las limitaciones de los productos existentes y los retos a los que se enfrentan las pequeñas empresas y las organizaciones sin ánimo de lucro a la hora de comprar propiedades comerciales. Es importante garantizar que los nuevos productos financieros, como la "financiación gap" para los pagos iniciales y/o los costes de cierre y la financiación garantizada para las organizaciones sin ánimo de lucro, sean no extractivos, accesibles y lo suficientemente rápidos como para que los propietarios de pequeñas empresas puedan competir con los inversores inmobiliarios.
Pequeñas empresas y organizaciones sin ánimo de lucro: Acceso al capital: retos para el sector inmobiliario comercial
Los procesos para adquirir financiación para una propiedad comercial ocupada por el propietario pueden resultar abrumadores para quienes compran una propiedad por primera vez. Los términos y condiciones de un préstamo CRE para el propietario de una pequeña empresa pueden variar en función de cuatro factores que suelen evaluar los prestamistas(1) atributos personales del propietario de la pequeña empresa: historial crediticio FICO personal, (2) salud financiera de la empresa: puntuación FICO de la empresa, capital líquido, márgenes de beneficios, coste de explotación, ratio deuda/ingresos, años de actividad, sector/tipo de empresa, (3) producto del préstamo: cuantía del préstamo, pago inicial, valor de tasación, (4) características del inmueble/local: ubicación geográfica, coste previsto de rehabilitación y mejora. En función de la evaluación que el prestamista haga del propietario de la pequeña empresa, podrá aprobar o denegar el préstamo, así como ajustar las condiciones y tipos de interés para los solicitantes aprobados.
Normalmente, los propietarios de pequeñas empresas disponen de tres productos financieros estándar para financiar el desarrollo y/o la adquisición de una propiedad comercial: SBA 7A, SBA 504 y un préstamo bancario convencional. El SBA 7A y el SBA 504 son productos de préstamo federales originados por la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) que ofrecen a las pequeñas empresas préstamos garantizados. En cambio, los préstamos comerciales convencionales proceden de instituciones financieras privadas como JP Morgan Chase, Wells Fargo, bancos locales, etc.
Los tres retos principales que plantean los productos de préstamo existentes en mercados de vendedores hipercompetitivos son:
Desventaja competitiva de los préstamos SBA en los mercados inmobiliarios en expansión
Requisitos para obtener un préstamo excluyente
Dilema de la relación préstamo-valor
Desventaja competitiva de los préstamos SBA en los mercados inmobiliarios en expansión
Mientras que préstamos SBA ofrecen grandes ventajas sobre el papel como productos de préstamo CRE, como una elevada cobertura de la relación préstamo-valor del 90% y la ausencia de requisitos mínimos de puntuación crediticia. En la práctica, el mayor tiempo de aprobación de los préstamos SBA, debido al tedioso papeleo, hace que no sean competitivos. El plazo de tramitación de estos préstamos puede oscilar entre 30 y más de 90 días. En mercados inmobiliarios competitivos, como el de Los Ángeles, los propietarios de pequeñas empresas están en desventaja frente a inversores que pueden pagar totalmente en efectivo en 7 - 10 días o con un préstamo convencional en 7 - 30 días.
Requisitos de exclusión
Tanto los préstamos bancarios convencionales como los préstamos de la SBA tienen sus propios inconvenientes que afectan a la capacidad de las pequeñas empresas y las organizaciones sin ánimo de lucro para acceder al capital. Aunque los préstamos convencionales ofrecen algunas ventajas, como plazos de aprobación más rápidos y más flexibilidad en las condiciones y tipos de interés para los solicitantes que reúnen los requisitos, también pueden ser más difíciles de conseguir para los propietarios de pequeñas empresas. Los productos de préstamo convencionales no son fácilmente accesibles para todos los propietarios de pequeñas empresas que no tengan una puntuación crediticia de al menos 700 y requieren un pago inicial del 20%-30%. Esto supone un reto para las pequeñas empresas que no disponen de efectivo. Recientemente, debido a la inestabilidad económica de las pequeñas empresas provocada por el COVID-19, las instituciones tradicionales de préstamo han endurecido sus normas de crédito a las pequeñas empresas. Como resultado, los bancos tradicionales están denegando activamente las hipotecas sobre inmuebles comerciales para limitar la exposición de los bancos al riesgo de impago y están exigiendo pagos iniciales más elevados, de entre el 25% y el 35%.
No obstante, la SBA excluye a las organizaciones sin ánimo de lucro para recibir préstamos comerciales 7A y 504. La exclusión de las organizaciones sin ánimo de lucro de la SBA, unida a la tendencia de los bancos convencionales a denegar préstamos comerciales a las pequeñas empresas, dificulta especialmente a las organizaciones comunitarias la obtención de capital para adquirir bienes inmuebles comerciales y obstaculiza la capacidad de los modelos de propiedad centrados en la comunidad, como los fideicomisos de tierras comunitarias comerciales.
Dilema de la relación préstamo-valor
En los mercados inmobiliarios calientes, los vendedores tienen la ventaja de aprovechar las condiciones del mercado y exigir precios de venta exorbitantes para las propiedades, mientras que los compradores tienen que presentar ofertas competitivas para superar a su competencia, haciendo subir aún más los precios de las propiedades. Un reto importante al que se enfrentan los propietarios de pequeñas empresas a la hora de obtener un préstamo para un local comercial es que el valor de tasación del inmueble puede estar entre decenas y cientos de miles de euros, y en algunos casos millones, por debajo del precio de venta. Como resultado, se crea una brecha en la relación préstamo-valor (LTV) en la que el valor tasado por un prestamista está por debajo del precio de venta de la propiedad comercial fijado por el vendedor. Los valores de tasación son importantes porque los prestamistas determinan el importe de la hipoteca que ofrecen a los prestatarios en función de un porcentaje del valor de tasación del inmueble. Por término medio, un préstamo tradicional de un banco tiene un relación préstamo-valor oscila del 65% al 85%, y los préstamos de la SBA tienen una relación préstamo-valor de entre el 80% y el 90%.
LTV Ratio = Importe del préstamo / Valor de tasación
Cuando la relación préstamo-valor supera el umbral de un prestamista convencional o de un prestamista de la SBA, los prestamistas denegarán el préstamo al solicitante o pedirán más capital por adelantado para reducir la relación préstamo-valor. Para los propietarios de pequeñas empresas que ya tienen dificultades para hacer un pago inicial, tener que pagar capital adicional por adelantado para reducir la relación LTV representa un desafío aún mayor. En última instancia, estos gastos añadidos pueden disuadir a las pequeñas empresas de adquirir un local comercial en su comunidad.
Por último, en los mercados emergentes y en proceso de gentrificación, como Echo Park y Leimert Park, la desconexión entre el precio que piden los propietarios y los valores tasados por los prestamistas es más grave. Tom De Simone recuerda un caso en el que una organización comunitaria del sur de Los Ángeles tenía en depósito una propiedad por 2,3 millones de dólares y el valor de tasación de la propiedad era de 1,6 millones. Las diferencias en las comunidades en proceso de gentrificación tienden a ser más graves porque cuando los bancos tasan las propiedades, basan su análisis en propiedades comerciales comparables del barrio o de los barrios circundantes, que suelen ser valores deprimidos de comunidades muy estigmatizadas. Cuando los bancos tasan propiedades en barrios históricamente estigmatizados, tienden a tasar las propiedades por debajo del valor de mercado porque los bancos no tienen en cuenta el valor matizado de dichos barrios o las implicaciones en tiempo real de la gentrificación. En última instancia, cuando los propietarios de pequeñas empresas quieren comprar un local comercial en una comunidad en proceso de gentrificación, a veces no pueden conseguir un préstamo porque el banco valora la propiedad muy por debajo del precio que pide el vendedor y crea un dilema entre el préstamo y el valor.
Lo que las pequeñas empresas necesitan ahora
Las pequeñas empresas y las organizaciones sin ánimo de lucro necesitan nuevos productos financieros inclusivos de CRE a medida, diseñados para ayudar a cerrar la brecha de riqueza racial y dar prioridad a las necesidades de las empresas que históricamente no han tenido acceso al capital. Para abordar los problemas expuestos, Inclusive Action recomienda que el gobierno local se asocie con instituciones privadas y filantrópicas para desarrollar dos productos financieros:
Préstamo bonificado de financiación gap
Programa de préstamos garantizados sin ánimo de lucro
Estos productos de préstamo deben apoyar a los propietarios de pequeñas empresas que deseen adquirir bienes inmuebles comerciales ocupados por sus propietarios y no deben ser extractivos, tener un interés bajo y ser accesibles para las organizaciones sin ánimo de lucro. Además, estos productos de préstamo deben estar diseñados para ser desplegados lo suficientemente rápido como para competir con los inversores con acceso a los préstamos convencionales que pueden procesar 50% más rápido que los préstamos del gobierno respaldados por la SBA.
Financiación gap Préstamo blando
El gran capital inicial (es decir, el pago inicial, los costes de cierre, la prueba de los costes de explotación, etc.) necesario para complementar un préstamo CRE convencional y/o los préstamos 7A o 504 de la SBA es uno de los mayores retos que impiden a los propietarios de pequeñas empresas adquirir propiedades comerciales. Para apoyar mejor a las pequeñas empresas que necesitan fondos adicionales, un producto de financiación gap modificado podría ayudar a más pequeñas empresas a cerrar una operación.
Tradicionalmente, un producto de financiación gap tiene un ciclo de reembolso corto (de 6 meses a un año)y un tipo de interés elevado (7%-30%). En lugar de replicar un préstamo de financiación tradicional, el gobierno local puede desarrollar un producto de préstamo en condiciones favorables modificado. A préstamo blando es un producto de préstamo menorUn préstamo en condiciones favorables es un producto de préstamo de menor cuantía, que es favorable al prestatario y suele tener un interés nulo o inferior al del mercado y condiciones de reembolso favorables. Para garantizar el mejor apoyo posible a los propietarios de pequeñas empresas, el préstamo blando debería tener un período de gracia diferido de al menos dos años para dar a los prestatarios una ventaja en el reembolso de su préstamo principal. Este producto de préstamo debe dar prioridad a los solicitantes de pequeñas empresas que ya hayan obtenido un préstamo de la SBA o convencional y tengan capacidad financiera para asumir un préstamo adicional.
Las alianzas son esenciales para poner en marcha el programa de préstamos blandos para la financiación de carencias. En primer lugar, el gobierno debe asegurar asociaciones privadas y filantrópicas para financiar un programa de préstamos blandos para la financiación de carencias. En segundo lugar, el gobierno debe asociarse con bancos comunitarios locales, instituciones financieras de desarrollo comunitario, corporaciones de desarrollo comunitario e instituciones depositarias minoritarias, para administrar y suscribir el producto de préstamo para cubrir carencias. Por último, debe proporcionarse financiación a organizaciones comunitarias de confianza que ofrezcan asistencia técnica y orientación completas. Esta será una inversión que el gobierno asumirá para apoyar a las pequeñas empresas que han quedado al margen.
Programa de préstamos garantizados para organizaciones comunitarias (sin ánimo de lucro) para la adquisición de bienes inmuebles comerciales
Mientras que las pequeñas empresas con ánimo de lucro pueden optar tanto a los productos de préstamo comercial de la SBA como a los convencionales, estos productos financieros no son accesibles o no son elegibles para las organizaciones sin ánimo de lucro. Del mismo modo, programas locales como el Programa de Préstamos para el Desarrollo Económico del Condado (CEDLP)desarrollado para ayudar a las pequeñas empresas locales a adquirir bienes inmuebles comerciales, descalifican a las organizaciones sin ánimo de lucro como solicitantes elegibles. Se necesitan productos financieros inmobiliarios comerciales que sean fácilmente accesibles para las organizaciones sin ánimo de lucro y que apoyen enfoques alternativos de propiedad comunitaria de bienes inmuebles. El condado y la ciudad deberían considerar la posibilidad de hacer referencia al programa de préstamos 504 de la SBA para desarrollar un programa de préstamos comerciales garantizados sin ánimo de lucro. Para poner en marcha el programa, los gobiernos locales deberían asociarse con organizaciones filantrópicas para reservar una reserva de fondos para el programa de préstamos garantizados. Del mismo modo, las instituciones financieras locales de confianza y los socios deben asumir el liderazgo en la prestación de asistencia técnica, administración y suscripción de los préstamos. Para garantizar que las organizaciones sin ánimo de lucro a las que se concedan modelos de propiedad comunitaria trabajen en el mejor interés de su comunidad, las consideraciones en torno a las cláusulas de límites anuales de alquiler deben considerarse un requisito para obtener el préstamo.
Conclusión
El acceso al capital sigue siendo uno de los mayores retos que impiden a las pequeñas empresas y a las organizaciones sin ánimo de lucro adquirir inmuebles comerciales ocupados por sus propietarios para sus negocios. En mercados inmobiliarios en auge como el de Los Ángeles, los productos financieros existentes no cubren suficientemente las necesidades específicas de las pequeñas empresas y las organizaciones sin ánimo de lucro. Los productos financieros inclusivos para inmuebles comerciales, como los préstamos blandos para financiación de carencias y los préstamos para inmuebles comerciales sin ánimo de lucro garantizados, tienen la oportunidad de proporcionar a los propietarios de pequeñas empresas y organizaciones sin ánimo de lucro la seguridad financiera necesaria para cerrar con éxito la compra de un inmueble comercial. Es esencial tener en cuenta que estas recomendaciones propuestas por sí solas no resolverán la crisis de asequibilidad subyacente en el condado de Los Ángeles. Además, es importante ser consciente de las externalidades que podrían surgir de más pequeñas empresas que asumen más deuda para adquirir propiedades de alto precio. Tampoco está garantizado que estas pequeñas empresas vayan a tener éxito o que vayan a vender sus propiedades inmobiliarias comerciales recién adquiridas para obtener beneficios. Sin embargo, con el apoyo adecuado del gobierno local, lo que puede garantizarse es que estos nuevos productos financieros pueden ofrecer a las pequeñas empresas excluidas financieramente y a las organizaciones sin ánimo de lucro orientadas a la comunidad la oportunidad de tener un futuro en su comunidad en rápida evolución.